Nombre de propriétaires peuvent être amenés à réaliser, par eux-mêmes des travaux au sein de leur habitation.

Cependant, en cas de vente du bien immobilier, l’acquéreur peut venir rechercher le vendeur en responsabilité en cas de désordres de nature décennale, c’est-à-dire de désordres qualifiés de « graves » du fait de sa qualité de « constructeur » même si le vendeur n’est pas un professionnel de la construction.

Cet article a pour objet de rappeler aux propriétaires réalisant par eux même des travaux dans leur habitation et donc ne faisant pas appel à une entreprise de construction, que ces derniers, bien que non-professionnels, ont la qualité de constructeur au sens des dispositions de l’article 1792-1 du Code Civil qui dispose :

« Est réputé constructeur de l’ouvrage :

[….]

Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire

[….] »

Pour que la responsabilité décennale du vendeur soit recherchée, il faut que l’acquéreur démontre que :

• Les désordres affectent un ouvrage qu’il a réalisé ou encore un élément d’équipement (un climatiseur, une pompe à chaleur…),

• Les désordres qui affectent l’ouvrage ou l’élément d’équipement compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination dans son ensemble.

Par exemple, un défaut de conformité aux règlements parasismiques constitue un facteur d’ores et déjà avéré et certain de perte de l’ouvrage par séisme, justifiant la mise en jeu de la garantie décennale (Cass. 3e civ., 7 oct. 2009, n° 08-17.620  : Constr.-Urb. 2009, comm. 143)

Le non-respect d’une norme de sécurité telle qu’une norme incendie caractérise l’impropriété à destination et ce même en l’absence de désordre matériel. (Cass. 3e civ., 30 janv. 1998, n° 96-20.789, NPB).

Ce sera notamment le cas concernant la pose d’un poêle à bois ne respectant pas les normes de sécurité. (Cour d’appel, Bordeaux, 2e chambre civile, 22 Février 2018 – n° 15/06802)

Également, la survenance d’infiltrations résultant du défaut de pose de menuiseries ou encore du défaut de pente de la toiture de l’extension réalisée par le vendeur sera qualifié de désordres de nature décennale.

L’impropriété a destination peut également être caractérisé en cas de désordres esthétiques mais uniquement si le désordre est généralisé.

• Les désordres ne résultent pas d’une cause étrangère, d’un voisin par exemple ;

• Les travaux affectés de désordres ont été réalisés moins de 10 ans avant l’engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre du vendeur

Il convient d’ajouter que l’article 1792 du Code Civil instaure une « présomption de responsabilité » du constructeur qui signifie que l’acquéreur n’a pas à démontrer la faute du vendeur.

Dès lors que le désordre est de nature décennale, la garantie du vendeur-constructeur est acquise si l’ensemble des conditions reprises ci-avant son réunies.

En conclusion, dès lors que le vendeur a procédé à la réalisation de travaux constitutifs d’un ouvrage ou procédé à l’installation ou la pose d’un élément d’équipement, ce dernier doit avoir conscience des risques qu’il encourt lors de la vente de son bien immobilier.

En effet, très généralement, la reprise de ces désordres graves a un coût non négligeable et portent sur des travaux pour lesquels le vendeur n’était pas assuré.

Pour toute information supplémentaire, n’hésitez pas à me contacter.